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L’inquilino in affitto non ha solo obblighi ma gode anche di diritti nei confronti del padrone di casa, ossia il locatore.
In Italia, i diritti dell’inquilino in affitto sono disciplinati dal Codice Civile e dalla legge n. 392 del 1978. L’impostazione tradizionale della normativa è sempre stata quella di accordare all’affittuario una tutela superiore in quanto ritenuto contraente debole rispetto al potere del locatore.
Nel contratto di locazione sono indicati tutti i diritti dell’inquilino. Ma molti di questi discendono direttamente dalla legge sicché vengono riconosciuti dall’ordinamento anche se non inseriti nel contratto.
La durata del contratto di locazione è regolata dalla legge. Esistono numerose forme di contratto di locazione, ciascuna con una durata diversa. Si va dai contratti 4+4, ai contratti 3+2; dai contratti a uso transitorio a quelli per studenti universitari.
E’ diritto dell’inquilino disdire anticipatamente il contratto di affitto solo in presenza di una giusta causa, dando comunque un preavviso di sei mesi.
La giusta causa è da intendersi come un motivo sopravvenuto e imprevedibile rispetto al momento della conclusione del contratto, non dipendente da volontà del conduttore e soprattutto che rende oggettivamente impossibile la prosecuzione del contratto.
Per esempio, un trasferimento di lavoro imposto dal datore in una sede particolarmente distante o una sopravvenuta disabilità che impedisca di fare le scale a piedi in un immobile privo di ascensore.
Il canone di locazione è l’importo mensile che l’inquilino deve corrispondere al locatore per l’utilizzo dell’immobile.
La legge prevede due tipi di canone: libero e concordato. Nel caso del canone libero, previsto solo per i contratti con durata 4+4 anni, le parti possono stabilire liberamente l’importo del canone, mentre nel caso del canone concordato, previsto solo per i contratti con durata 3+2 anni, l’importo viene fissato sulla base delle tabelle stabilite dai Comuni e dalle associazioni di categoria.
L’inquilino ha diritto a pagare solo le somme indicate nel contratto di affitto regolarmente registrato. Sicché, semmai le parti dovessero aver stabilito, a voce, un extra canone “in nero”, tale accordo non avrà alcun valore legale e l’inquilino non sarà tenuto a pagare somme ulteriori. Anzi, qualora dovesse averle già versate potrà chiederne il rimborso fino a sei mesi dopo la restituzione delle chiavi dell’immobile.
Il locatore può chiedere un anticipo di massimo 3 mensilità. Se ne chiede di più, l’inquilino non deve pagare senza rischio di essere sfrattato.
Lo sfratto arriva anche se non si paga una sola mensilità, purché il ritardo sia superiore a 20 giorni. Tuttavia, è diritto dell’affittuario pagare fino all’udienza di sfratto con gli arretrati e gli interessi, impedendo lo sfratto.
Le spese condominiali sono quelle relative ai servizi e alle parti comuni del condominio, come la manutenzione delle aree verdi e degli ascensori. In genere, queste spese possono essere poste a carico dell’inquilino con esplicita indicazione nel contratto di locazione.
Se il contratto di locazione non prevede nulla, sono a carico dell’affittuario le spese per la pulizia, quelle relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria.
Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c’è un servizio di portineria, l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.
L’inquino ha diritto a ottenere, dal locatore, un rendiconto dettagliato delle spese condominiali per verificare le voci dovute e controllare le quote a suo carico.
Si può essere sfrattati anche per il mancato pagamento delle spese condominiali a patto che l’importo sia superiore a due mensilità di canone e il ritardo superiore a 60 giorni.
L’inquilino ha diritto a partecipare all’assemblea condominiale limitatamente alle questioni le cui spese ricadono su di lui. Non spetta però all’amministratore inviargli l’avviso di convocazione ma deve essere il locatore a informarlo della data della delibera per la sua partecipazione.
L’inquilino ha diritto di utilizzare l’immobile esclusivamente per la destinazione d’uso stabilita nel contratto. Non può quindi modificarne la distinzione.
L’inquilino è responsabile della manutenzione ordinaria dell’immobile, che include le piccole riparazioni e gli interventi necessari per mantenere l’immobile in buone condizioni di utilizzo, purché non comportino opere murarie, per esempio la sostituzione delle lampadine, alla pulizia dei filtri dell’aria condizionata e alla manutenzione delle serrature.
La manutenzione straordinaria riguarda invece gli interventi di maggiore entità, come il rifacimento del tetto, la sostituzione degli impianti idraulici o elettrici e la ristrutturazione delle facciate.
In questi casi, la spesa è a carico del locatore, che deve garantire all’inquilino un immobile sicuro e adeguato alle normative vigenti. L’inquilino ha il diritto di chiedere al locatore di effettuare questi interventi, qualora siano necessari per garantire l’abitabilità e la sicurezza dell’immobile.
Oltre alla manutenzione e alle riparazioni, l’inquilino ha diritto di vivere in un ambiente salubre e sicuro.
Perciò, il locatore deve garantire la conformità dell’immobile alle normative in materia di igiene, sicurezza e risparmio energetico, come l’installazione di rilevatori di fumo e l’isolamento termico ma anche rispettare le norme sulle emissioni di gas e rumori, per garantire il benessere dell’inquilino e degli altri condomini.
L’inquilino ha diritto alla tutela della propria privacy e il locatore non può violare tale diritto.
Ad esempio, il locatore non può entrare nell’immobile senza il consenso dell’inquilino, né può installare telecamere o altri dispositivi di sorveglianza all’interno dell’abitazione.
Inoltre, il locatore deve rispettare la riservatezza delle informazioni personali dell’inquilino, come i dati sul reddito e gli estratti conto bancari, che possono essere richiesti solo in caso di necessità e nel rispetto delle norme sulla protezione dei dati personali.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.