Ecco le caratteristiche principali della cessione e del subentro del contratto di locazione di un immobile con cedolare secca o senza

Esattamente come accade quando si stipula un contratto di locazione, anche quando si ha la necessità di effettuare la cessione o il subentro del contratto di locazione è necessario adottare una serie accorgimenti così che le operazioni vadano a buon fine. Vediamo qual è la differenza tra cessione e subentro e scopriamo come funziona la cessione di un contratto di locazione con cedolare secca.

Qual è la differenza tra cessione e subentro del contratto di locazione?

Quando si deve intestare il contratto di locazione di un immobile a nome di un’altra persona, si fa confusione molto spesso con i termini “cessione” e “subentro”. Infatti, quando si parla di cessione del contratto di locazione si intende la sostituzione volontaria del locatore o del conduttore con una nuova persona.

Quando, invece, si parla di subentro del contratto di locazione, la sostituzione del locatore o del conduttore avviene in modo estraneo alla volontà di una delle due parti. I casi in cui ciò avviene possono essere i seguenti:

• decesso del locatore o del conduttore: in questo caso, succedono nel contratto il coniuge, i parenti o gli eredi;
• separazione giudiziale o di scioglimento del matrimonio: in questo caso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo;
• separazione consensuale o di nullità matrimoniale: in questo caso, al conduttore succede l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto;
• vendita dell’immobile in affitto a terze parti: in questo caso, si effettua una modifica nel contratto originale, inserendo i dati del nuovo locatore al posto dell’originario locatore.

In tutti questi casi la tipologia e le condizioni del contratto di locazione dovrebbe rimanere invariata, salvo modifiche specifiche relative ad esigenze particolari. Questa è la principale differenza tra cessione e subentro contratto di locazione.

Cessazione del contratto di locazione con cedolare secca: come funziona

Quando si parla di contratto di locazione con cedolare secca, si fa riferimento ad un accordo tra due parti, per il quale il locatore ha la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva all’Irpef. In questo caso, come specificato dall’Agenzia delle Entrate, l’imposta sostitutiva scelta dal locatore all’atto di stipulazione del contratto non sostituisce l’imposta di registro dovuta in caso di cessazione del contratto di affitto con cedolare secca.

Infatti, l’imposta di registro deve essere pagata ugualmente, anche con la presenza della cedolare secca. Quest’imposta può variare a seconda dei casi: è di 67 euro se la cessione avviene senza corrispettivo, oppure del 2% in caso di cessione con corrispettivo. In caso di cessazione tardiva del contratto di locazione con cedolare secca viene applicata una sanzione del 30% rispetto al corrispettivo dell’imposta non versata. La quota della sanzione varia in base ai giorni di ritardo: 30% con un ritardo di oltre 90 giorni o 15% con un ritardo tra i 15 e i 90 giorni.

Il subentro del contratto di locazione con cedolare secca

A differenza della cessione, che è sempre volontaria, il subentro del contratto di locazione non dipende né dal locatore né dal conduttore. Infatti, si verifica solo in casi molto particolari previsti dalla legge, come per esempio: il decesso del conduttore o del locatore, in caso di divorzio o separazione oppure nell’eventualità di vendita dell’immobile a soggetti terzi. Quando si parla di subentro del contratto di locazione con cedolare secca, è bene sapere che, trattandosi di una sostituzione decisa dalla legge, si è esenti dal pagamento dell’imposta di registro.

Modelli e fac simile per la cessione del contratto di locazione e il subentro

Online sono disponibili non solo i modelli dei contratti di locazione pronti per essere compilati, ma anche i modelli e i fac simile per la cessione del contratto di locazione o il subentro. Per quanto riguarda il fac simile della cessione del contratto di locazione esistono alcuni modelli sia in formato PDF che in formato Word, utili per redigere in modo corretto il modulo per la cessione del contratto di locazione. Gli elementi principali da inserire sono: i dati sensibili del locatore e del conduttore, la data in cui si verifica la cessazione, i dati di registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate e l’esercizio dell'opzione della cedolare secca o della sua revoca.

Inoltre, sia in caso di scrittura privata per la cessione del contratto di locazione con cedolare secca sia in caso di modulo subentro del contratto di locazione con cedolare secca è necessario compilare il riquadro B del Modulo RLI, riportando sia i dati anagrafici del cedente e del cessionario.

Sia nei casi di cessazione del contratto con corrispettivo che senza è necessario presentare il pagamento dell’imposta di registro attraverso il Modulo F24 Elide indicando il codice tributo “1502”, cioè l’imposta di registro per cessioni del contratto, riportando l’anno nel quale è avvenuta la cessione e gli estremi di registrazione del contratto stesso, indicando inoltre il codice fiscale della nuova controparte.

È fondamentale rispettare le istruzioni per la cessione del contratto di locazione anche nei casi in cui ci sia un subentro non volontario previsto dalla legge, ad esempio un trasferimento della proprietà dell’abitazione tra vivi o per successione.

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Alcune fasi della cessazione o del subentro del contratto di locazione ti sono poco chiare? Ecco alcune informazioni aggiuntive che potrebbero esserti utili.

Chi deve fare la cessione del contratto di locazione?

Entrambe le parti. Locatore e conduttore del contratto di locazione sono tenuti a fare richiesta della cessione del contratto di locazione con una comunicazione ufficiale, tramite PEC o raccomandata A/R con un preavviso di almeno 6 mesi.

Quanto costa la cessione di un contratto di locazione?

Il costo da sostenere per la cessione di un contratto di locazione è di 67 euro, se la cessione non prevede un corrispettivo. È pari al 2% in caso di corrispettivo.

Chi paga i 67 euro del subentro?

Il pagamento dell’imposta di registro di 67 euro spetta ad entrambe le parti, entro 30 giorni dalla cessione del contratto di locazione. Il relativo attestato di pagamento va inoltre presentato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dal versamento.