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La vendita con patto di riservato dominio, o vendita con riserva della proprietà è un contratto di compravendita a tutti gli effetti con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è però subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti. Si tratta di un particolare contratto di compravendita che viene utilizzato per la vendita con dilazione di pagamento del prezzo ed assolve la funzione di garanzia a favore del venditore. Essa è disciplinata dal codice civile nell’ambito della vendita di beni mobili ed è abitualmente impiegata nell’ambito della cessione di azienda. In passato sono stati avanzati dubbi circa la possibilità di applicare la riserva di proprietà alla compravendita immobiliare, proprio perché espressamente prevista dalla legge solo nell’ambito della compravendita di beni mobili. Tuttavia non esiste alcuna norma che ne limiti l’applicazione.
In pratica di tratta di una compravendita in cui il pagamento di tutto o parte del prezzo viene rateizzato e/o frazionato nel tempo, ma il trasferimento della proprietà avverrà solo al momento del pagamento totale del prezzo. L’acquirente entra in possesso della casa all’atto del rogito (un contratto di compravendita a tutti gli effetti, con relative imposte), ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino all’integrale pagamento di tutte le rate. È come se l’acquirente pagasse un mutuo (e infatti il prezzo può ricomprendere anche gli interessi). Si tratta infatti di una forma di pagamento rateizzata spesso sostitutiva del mutuo che può consentire la conclusione di una compravendita immobiliare nei casi in cui l’acquirente non riesce a ottenere accesso al credito bancario. Attraverso la dilazione (in tutto o in parte) del prezzo, che viene pagato ratealmente, il venditore di fatto finanzia l’operazione di acquisto da parte dell’acquirente, ed è tutelato contro il rischio di inadempimento dal meccanismo della riserva di proprietà. L’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all’immobile, anche se non ne è proprietario, e deve pertanto sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto. Anche le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà dell’immobile (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA) si applicano al momento dell’atto, nonostante l’apposizione della clausola di riserva della proprietà.
Se l’acquirente smette di pagare, il venditore può far dichiarare al giudice la risoluzione del contratto, e la liberazione dell’immobile non è soggetta alle sospensioni e ai rischi tipici degli sfratti. Se la risoluzione ha luogo per l’inadempimento del venditore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso del bene, oltre al risarcimento del danno. Il risarcimento viene stabilito dal giudice, ma le parti possono già prevedere nel contratto quale sia la somma che il venditore avrà facoltà di trattenere per ogni mese di occupazione dell’immobile.
La vendita con riserva di proprietà di un bene immobile deve essere fatta con atto notarile e viene trascritta nei pubblici registri immobiliari come una vendita sottoposta ad una condizione, anche al fine di evitare che l’acquirente “con riserva” possa compiere atti dispositivi del bene durante tutta la pendenza della condizione. All’integrale pagamento del prezzo sarà dunque necessario un atto notarile di quietanza che consentirà di far risultare nei registri immobiliari il venir meno della riserva e quindi il passaggio di proprietà.