Oggigiorno, sommersi dalla frenesia della vita quotidiana, ci si dimentica molto facilmente di impegni e scadenze da rispettare. Ciò avviene anche nei casi più importanti, come per esempio la proroga o il rinnovo del contratto d’affitto. Scopriamo insieme come funziona la proroga di un contratto d’affitto all’Agenzia delle Entrate e quali sono le scadenze da rispettare.
Quando si parla di contratti di locazione, molto spesso, i termini “proroga” e “rinnovo” vengono confusi tra di loro oppure si pensa che facciano riferimento alla stessa cosa. In realtà non è così. Infatti, esiste una sostanziale differenza tra proroga e rinnovo del contratto di locazione. Con il termine “rinnovo” si fa riferimento alla stipula, tra gli stessi soggetti, di un nuovo accordo. Ciò che diversifica il nuovo contratto da quello precedente è la probabile presenza di nuove clausole o informazioni.
Quando si parla di “proroga”, invece, si fa riferimento al prolungamento di un contratto che è in scadenza. La differenza tra proroga e rinnovo del contratto di locazione, quindi, è che con la proroga non è possibile modificare o aggiungere nuove clausole o informazioni; semplicemente entrambe le parti decidono di proseguire il contratto accettando i termini definiti all’atto di stipula dell’accordo.
Per assicurarsi che la proroga abbia validità effettiva bisogna effettuare il pagamento e la registrazione della proroga del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate. Infatti, quasi per tutti i contratti di locazione è necessario pagare un’imposta di registro, dovuta sia dal locatore che dal conduttore. È possibile, inoltre, effettuare la proroga del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate online pagando l’imposta di registro tramite i servizi telematici (software RLI o RLI-web) o con il modello “F24 Elementi identificativi”.
È molto importante verificare qual è la tipologia di contratto di locazione perché in base ad essa variano le condizioni di proroga. Ecco quali sono:
Anche nel caso in cui il contratto di locazione venga stipulato con l’opzione cedolare secca, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga del contratto d’affitto. La differenza sostanziale riguarda gli adempimenti per la proroga del contratto di locazione con cedolare secca. Infatti, scegliendo l’opzione con cedolare secca alla stipulazione del contratto, è necessario pagare un’imposta sostitutiva dell'imposta Irpef. Se il contratto viene quindi stipulato con cedolare secca, al momento della proroga non è necessario pagare alcuna imposta.
Oltre ai modelli di contratto di locazione disponibili online, utili per stipulare gli accordi d’affitto senza commettere errori, in rete è possibile trovare numerosi fac simile per la proroga del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate, sia in formato Word che in formato PDF. Ecco un esempio:
(art. 2, comma 1, L. 431/98)
Egr. Sig. . . . . . . . . . .
Via . . . . . . . . . , n. . .
CAP . . . . città . . . . . .
Raccomandata A/R
Oggetto: Comunicazione di rinnovo del Contratto di Locazione a nuove condizioni, ex art. 2, comma 1, L. 431/98.
Il sottoscritto . . . . . . . . . . . (nome e cognome) , nato il . . . . . . . . . . . residente a . . . . . . . ., C.F. . . . . . . . . . . ., nella mia qualità di proprietario e locatore dell’appartamento sito in . . . . . . . . . . . . . . . ., via, n. . . . . . . . . . . ., da Lei condotto in locazione in forza di contratto di locazione stipulato in data . . . . . . . . . e registrato in data . . . . . . . .
COMUNICA
ai sensi e per gli effetti dell’art. 2, comma I, Legge n. 431/98, l’ intenzione di rinnovare il contratto di locazione de quo, la cui seconda scadenza è fissata per il . . . . . . . . . . . ., alle seguenti nuove condizioni: . . . . . . . . . . ;
Restando, pertanto, in attesa di Suo cortese riscontro, nel termine di sessanta giorni dalla ricezione della presente, porgo distinti saluti.
. . . . ., lì . . . . .
Il locatore Il conduttore
. . . . . . . . . . . . . . . .
Per quanto riguarda, invece, la proroga del contratto di locazione con cedolare secca è obbligatorio registrare nuovamente il contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, utilizzando il modello RLI. Per compilare il modulo RLI è sufficiente seguire le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per la proroga del contratto di locazione. Bisogna, infatti, inserire all’interno del modello: i dati generali del tipo di contratto, i dati essenziali del locatore e del conduttore e la durata del contratto di locazione. In seguito, nel quadro D è possibile selezionare se durante la stipulazione del contratto si è optato per il regime di tassazione con cedolare secca.
Sei mesi prima della scadenza del contratto, è possibile, per entrambe le parti, comunicare, attraverso una raccomandata, la proroga o il rinnovo del contratto d’affitto. Allo scadere di questa data e in mancanza di comunicazione da entrambe le parti, il contratto è da considerare scaduto. La proroga di un contratto di locazione scaduto non è possibile. La procedura da adottare è molto semplice: in base alle esigenze del locatore e del conduttore, si potrà stipulare un nuovo contratto oppure cessare definitivamente l’accordo.
Cosa succede se ci si dimentica di comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga per il contratto di locazione? In caso di omessa presentazione della proroga, non viene revocata nessuna opzione già esercitata in sede di registrazione dell’atto. Invece, in caso di mancata comunicazione della proroga del contratto locazione, si può essere soggetti all’applicazione di una sanzione amministrativa fissa di 100 euro. Nel caso in cui la presentazione della proroga avvenga con un ritardo non superiore ai 30 giorni stabiliti, la sanzione sarà di 50 euro.
Ecco altre informazioni che potrebbero interessarti sulla proroga del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate.
Per comunicare la proroga del contratto di locazione è necessario versare all’Agenzia delle Entrate un’imposta di registro, 30 giorni prima della scadenza del contratto. È possibile effettuare il pagamento utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) oppure il modello F24 Elementi identificativi.
Il periodo di proroga di un contratto è relativo alla tipologia di contratto e alla sua durata. Per esempio, il contratto ad uso abitativo a canone libero ha una durata 4+4. In questo caso, il periodo che deve trascorrere per effettuare la proroga è di 4 anni.
In caso di proroga, è necessario compilare il modello RLI alla casella “Tipologia di proroga”, inserendo la data di fine proroga e gli estremi o il codice identificativo del contratto.
Entro 60 giorni dalla scadenza del contratto, è possibile effettuare la proroga o il rinnovo comunicando la propria volontà, attraverso una raccomandata, al locatore dell’immobile. Una volta ricevuta la risposta, è possibile procedere comunicando la proroga all’Agenzia delle Entrate.