Canone concordato, canone convenzionato e canone speciale: conosciamoli meglio.

L'articolo 21 del Decreto "Sblocca Italia" (convertito dalla Legge 164/2014) concede interessanti agevolazioni a chi intende comprare casa per poi immetterla a lungo nel mercato della locazione. Ma il canone non potrà essere scelto liberamente e dovrà tener conto di determinati parametri. E' necessario quindi "decodificare" la norma per comprendere meglio di quali parametri si tratti.

Con la conversione in Legge del Decreto "Sblocca Italia" le novità normative in esso contenute vanno considerate definitive. Nel Blog abbiamo già valutato l'impatto sul settore immobiliare di questo provvedimento nel suo complesso, qui vogliamo piuttosto approfondire un passaggio di non immediata comprensione, contenuto nell'articolo 21, che concede ai privati importanti agevolazioni fiscali (deduzione del 20% spalmata in 8 anni) sul prezzo di acquisto di immobili destinati a essere immessi nel mercato della locazione.
L'agevolazione è concessa a determinate condizioni: deve trattarsi di immobile invenduto acquistato direttamente dal costruttore o dall'impresa di ristrutturazione, dotato di elevate prestazioni energetiche (classe A o B), non deve trattarsi di immobile "di lusso" (categorie A/1, A/8 e A/9), la locazione deve avvenire entro 6 mesi dall'acquisto e avere una durata minima di 8 anni. Inoltre il conduttore non può essere parente entro il primo grado dell'acquirente/locatore.

Infine, ed è ciò che ci interessa approfondire, è necessario che "il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell'articolo 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350".

Cerchiamo di capire a cosa si riferisca il legislatore, in sostanza di che tipo di canoni si tratti:

1) Meccanismo previsto dalla convenzione di cui all'art. 18 del D.P.R. 380/01 – genera il canone che possiamo definire "convenzionato", fissato in base a una Convenzione tra i singoli Comuni e costruttori privati (spesso in forma di cooperativa) che con essa, in cambio di agevolazioni legate alla costruzione degli alloggi interessati, si impegnano ad applicare canoni di locazione predeterminati e normalmente inferiori a quelli di mercato a conduttori che rispettino determinati requisiti di reddito. I criteri di massima alla base delle Convenzioni sono stabiliti a livello regionale.

In questo caso è più complesso fare degli esempi "quantitativi" perché occorre riferirsi ai singoli Bandi comunali che fissano i criteri specifici per la definizione del canone, a volte agganciandosi all'importo del canone concordato (Comune di Bologna), altre volte avvicinandosi maggiormente ai criteri per il calcolo del canone speciale (di cui tratteremo di seguito).

2) Meccanismo previsto dall'art. 2 comma 3 della legge 431/98 - ormai noto ai più, genera il canone normalmente definito "concordato", di solito più basso rispetto a quello di mercato e calcolato sulla base dei criteri definiti negli Accordi territoriali locali tra associazioni di proprietari e inquilini, nei quali vengono esplicitati tutti i parametri per il calcolo. Il richiamo presente nell'articolo 21 del Decreto Sblocca Italia non fa alcun riferimento a forme contrattuali particolari o a peculiari tipologie di Comuni, pertanto l'accesso alla deduzione del 20% è in linea teorica consentito anche in alcuni casi di contratti 4+4 (e non soltanto 3+2) stipulati in comuni che, seppure non ad alta tensione abitativa, hanno identificato meccanismi di calcolo per il canone concordato, sulla base di relativi Accordi territoriali. Resta inteso che, secondo quanto stabilito dalla legge 90/2014 (conversione del cosiddetto Piano Casa), anche nelle zone dichiarate in stato di emergenza negli ultimi 5 anni sarà possibile stipulare contratti a canone concordato (e godere delle agevolazioni connesse) utilizzando gli accordi del Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione (D.M. 14 luglio 2004).

Passando ad alcuni esempi "quantitativi", il canone concordato per un trilocale non arredato dotato di box da affittare con contratto 3+2 nel comune di Torino, della superficie di 90 mq. utili (che si determinano considerando al 100% quelli calpestabili, all'80% quelli dei box e al 25% quelli di cantine, soffitte, balconi e terrazze), in zona semicentrale e di recente costruzione (e in possesso degli elementi minimi previsti dall'accordo per applicare la fascia alta di canone) potrà arrivare a 637 euro mensili; per un immobile analogo nel Comune di Pescara (nel quale i metri quadri utili vengono calcolati con percentuali di computo differenti e il meccanismo per il calcolo del canone è sostanzialmente diverso) il canone mensile non potrà invece superare i 599 euro, anche considerando l'applicazione della rivalutazione ISTAT dal momento che si tratta di accordo scaduto.

Come si può osservare, l'importo del canone può variare in relazione ai diversi Comuni, alla "bontà" dell'accordo territoriale e alla data in cui è stato sottoscritto, tanto che in diversi comuni gli importi del canone concordato sono decisamente più bassi di quelli riportati negli esempi.
3) Meccanismo previsto dall'art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 35 – genera il canone che viene definito "speciale", definendone l'importo massimo nel 5% del valore convenzionale dell'immobile locato. Questo tipo di canone è previsto esclusivamente nelle zone ad alta tensione abitativa in base a specifica convenzione tra imprese costruttrici (che per questo fruiscono di particolari agevolazioni) e Comune ed è applicabile per immobili costruiti/recuperati e destinati a essere locati (a soggetti con reddito maggiore di quello indicato per accedere all'edilizia residenziale pubblica, ma inferiore a quello massimo stabilito da ciascuna Regione) di superficie non superiore a 100 mq. È fondamentale a questo punto comprendere cosa si intenda per "valore convenzionale" di un immobile, dato che il canone di locazione non potrà eccedere il 5% di esso.
Anzitutto va chiarito che il valore convenzionale è diverso dal prezzo di acquisto o di mercato di un immobile e può essere definito sulla base di parametri variabili su base comunale e sulla base delle singole convenzioni. In linea di massima tiene conto del costo sostenuto per la sua costruzione maggiorato di una percentuale per il costo dell'area interessata e per gli oneri di urbanizzazione sostenuti dall'impresa costruttrice (criterio utilizzato dalla Provincia di Bolzano, ad esempio) o, più semplicemente, del "costo dell'iniziativa" (Comune di Milano).

Proviamo a fare un calcolo: il canone "speciale" per un immobile con superficie convenzionale di 90 mq. acquistato per la somma di 300.000 euro ma del valore convenzionale di 1.800 euro al metro quadro (per un valore convenzionale complessivo di 162.000 euro, quindi) terrà conto di quest'ultimo e sarà di euro 8.100 annui, quindi mensilmente non potrà superare l'importo di 675 euro, che rappresenta un canone piuttosto elevato e in molte zone al di sopra di quello di mercato.

In generale, il canone speciale appare essere quello meno contenuto e quindi, prevedendo la norma che debba essere applicato solo qualora risulti minore del canone concordato, non sarà frequentemente utilizzato.

È evidente che i meccanismi sopra illustrati sono differenti e possono generare importi massimi applicabili anche molto distanti tra loro. Ciò che possiamo annotare in questa fase è che, come sempre, il canone di locazione non potrà prescindere dal mercato (attualmente tendente al ribasso dei canoni) e, di conseguenza, chi vorrà affittare l'immobile acquistato nell'ottica di sfruttare la deduzione del 20% dovrà necessariamente fare i conti con gli importi che il mercato stesso contempla e in linea teorica potrebbe essere indotto ad applicare un canone anche più basso rispetto a quelli sopra indicati. Senza mai dimenticare che i forti benefici fiscali (in particolare nel caso di opzione per la cedolare secca) rendono il 3+2 la forma contrattuale di gran lunga più appetibile.