Affitto con cedolare secca, tutte le novità del 2017

Quando parliamo di cedolare secca sugli affitti intendiamo un particolare regime fiscale di favore per chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo. Questo vuol dire ignifica pagare una tassa sostitutiva all’ Irpef e delle relative addizionali, l’ imposta di bollo e di registro con un’aliquota al 21%  nella maggior parte dei casi e ridotta al 15 e 10% in alcuni singoli casi.

La legge num. 225 del 2016, derivata dal decreto fiscale num. 193 prevede alcune importanti novità per ciò che corncerne la cedolare sugli affitti, soprattutti sul tema della decadenza. Prima di entrare nei dettagli delle novità è bene ricapitolare a linee generali la disciplina riguardante la cedolare secca e le sue insidie.

Possono scegliere questo regime fiscale, i proprietari di immobili dati in affitto che fanno parte delle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa la categoria A10, uffici e studi privati). Optando per la cedolare secca chi offre in locazione una casa paga un’ imposta sostitutiva che si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

L’aliquota è ridotta al 15% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni che si trovano:

• nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

• nei Comuni con poche disponibilità abitative, articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Stiamo parlando di: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, dei comuni confinanti

Ci sembra giusto ricordare che dall’anno 2014 e fino al 2017 tale aliquota è stata ulteriormente ridotta al 10% e si applica anche ai i contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato di emergenza per il eventi di calamità naturali.

Perchè scegliere la cedolare secca

Quando si registra il contratto di locazione o anche nelle annualità successiva, optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia all’aggiornamento annuo del canone di locazione sulla base della variazione Istat e ha l’obbligo di comunicare preventivamente la scelta per la cedolare, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, all’inquilino.

La cedolare secca deve essere seguita dal modello RLI, che si trova gratis sul sito dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione alla cedolare dura per l’intero periodo di durata del contratto (normalmente si tratta di contratti  “4+4”) ma il locatore ha la possibilità di revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. In questo la revoca va dichiarata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, cioè entro 30 giorni dalla fine dell’annualità precedente.

Il decreto fiscale in vigore dal 3 dicembre del 2016 ha previsto che in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non si prevede la revoca dell’opzione alla cedolare secca qualora il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime favorevole della cedolare, effettuando i relativi versamenti e dichiarando redditi da cedolare nella sua dichiarazione.