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La conformità degli impianti nella compravendita immobiliare

 

La conformità degli impianti nella compravendita immobiliare è tema di grande rilevanza, in grado di condizionare non solamente la corretta formazione del contratto preliminare quanto anche influenzare numerosi aspetti della “vita” dell’immobile, e delle relazioni tra le parti protagoniste della compravendita.

Ma che cosa prevede la normativa in relazione alla conformità degli impianti? Che cosa deve avvenire per la compravendita?

Normativa conformità impianti esistenti

Iniziamo con il ricordare che la normativa prevede che gli impianti esistenti negli edifici siano sottoposti a delle procedure che abbiano come obiettivo quello di assicurare la costruzione e l’installazione degli stessi a regola d’arte, oltre all’utilizzo di materiali dotati di meccanismi di sicurezza.

Tale attestazione di conformità riguarda gli impianti elettrici, impianti idrosanitari e termici, per l’utilizzazione del gas e ogni altra unità elencata nell’art. 1 del decreto Il DM 37/2008, a prescindere dalla tipologia e dalla destinazione d’uso dei fabbricati e dall’epoca di costruzione degli stessi.

Come si ottiene la dichiarazione di conformità

A rilasciare la dichiarazione di conformità, alla fine dei lavori, sono le ditte installatrici, sulle quali ricadrà l’onere di rilasciare al committente delle apposite attestazioni sugli impianti realizzati. Tali dichiarazioni di conformità, peraltro, sono elemento indispensabile per il rilascio del certificato di agibilità nei fabbricati di nuova costruzione.

Dichiarazione di conformità nella contrattazione immobiliare

Senza anticipare le conclusioni cui arriveremo in un prossimo approfondimento, iniziamo con il ricordare come l’attuale normativa non ponga limiti “giuridici” o “tecnici” alla trasferibilità di edifici che hanno degli impianti non conformi. Naturalmente, la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza può invece incidere sulla commerciabilità economica, valutato che – come si è visto – può a sua volta incidere sull’ottenimento del certificato di agibilità (e non solo).

In aggiunta a ciò, si tenga poi conto che in sede di contrattazione e di finalizzazione immobiliare il venditore è tenuto a garantire che il bene non presenti vizi e, tra di essi, che gli impianti in esso presenti siano conformi alle norme in materia di sicurezza. Ne consegue che il venditore potrà essere chiamato a risarcire i danni subìti dall’acquirente in conseguenza della non conformità degli impianti alle norme di sicurezza.

Sotto tale profilo di analisi, pertanto, è innanzitutto il venditore ad avere interesse affinché gli impianti siano conformi, valutato che così facendo eviterà di vedersi successivamente coinvolto in azioni di tutela poste in essere dall’acquirente. D’altro canto, l’acquirente avrà il contemporaneo interesse di sapere, prima della stipula del contratto, se potrà utilizzare gli impianti senza – ad esempio – dover eseguire interventi di adeguamento.

Insomma, ferma restando la valutazione secondo cui la conformità degli impianti incide sul valore commerciale dei fabbricati, è comunque possibile procedere alla compravendita immobiliare – con il consenso di tutte le parti – anche in caso di impianti non conformi.

La garanzia nella compravendita

In tal merito, si noti (torneremo anche su questo argomento in un focus separato) che se gli impianti sono conformi il venditore dovrà darne atto e prestare la relativa garanzia, mentre se gli impianti non sono conformi andrà verificata la volontà delle parti su come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti (l’acquirente potrebbe esercitare il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti, oppure accettare l’acquisto dell’immobile con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l’onere dell’adeguamento).

Un’altra ipotesi è legata al caso in cui il venditore non conosca lo stato degli impianti e quindi non può essere in grado di definire la conformità degli stessi. In questo caso infatti l’acquirente potrà esercitare il proprio diritto di pretendere la verifica dello stato degli impianti e, in caso di loro conformità, la dichiarazione di rispondenza, oppure potrà accettare l’acquisto dell’immobile con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l’onere e il rischio della verifica e del potenziale adeguamento.

Obbligo di adeguamento di impianti non conformi

L’attuale quadro normativo ha peraltro offerto ampi margini di “interpretazione” su questo tema. Senza voler compiere eccessivi approfondimenti tecnici, si può infatti affermare come dal sistema normativo vigente sia desumibile il principio secondo cui per l’utilizzo di un impianto esso debba essere necessariamente conforme alle norme di sicurezza vigenti all’epoca di realizzazione o adeguamento, e che dunque la parte interessata possa ben pretendere l’adeguamento dell’impianto.

Proprio per evitare incomprensioni che potrebbero condurre a pregiudizi di varia natura, è dunque consigliabile regolamentare in maniera chiara le relazioni tra le parti nel caso in cui si proceda a trasferire un immobile con impianti non conformi. Occorrerà in tale ipotesi disciplinare l’obbligo di procedere alla messa a norma degli impianti, stabilendo se questo obbligo rimarrà a carico del venditore (in questo caso è bene prevedere dei tempi per il completamento dei lavori e le necessarie garanzie) o sarà assunto dall’acquirente (che dunque in atto dovrà dichiarare la propria consapevolezza sui pericoli che derivano dal mancato adempimento di questo obbligo e dall’utilizzo di un immobile con impianti non a norma).