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DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PAGATI SUL MUTO STIPULATO PER L'ACQUISTO DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE

Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o dei propri familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all'istituto di credito.
La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e va ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell'abitazione.

La detrazione spetta:
• dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall'acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
• nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall'acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile anche se il mutuo è stipulato in un momento differente rispetto all'acquisto, che può avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.
La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Questo vincolo non vale per il personale in servizio permanente appartenente alle forze armate e alle forze di polizia a ordinamento militare, e per quello dipendente dalle forze di polizia a ordinamento civile, purché si tratti dell'unica casa di proprietà. NON danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.

Gli interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell’immobile, che è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori. Pertanto, se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, utilizzando la seguente formula:
(costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) x interessi passivi pagati sul capitale erogato a titolo di mutuo.

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste si comprendono:
• l’intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta
• la commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione
• gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato
• la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato
• le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica
• la penalità per anticipata estinzione del mutuo

Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (per esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).

IMPORTANTE: gli interessi passivi pagati, relativi al mutuo stipulato per l’acquisto della propria abitazione principale, sono detraibili alla dichiarazione dei redditi FINO A CHE l’immobile rimane adibito ad abitazione principale, propria o dei propri familiari. Cosa si intende per abitazione principale? L’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.
Quando l’immobile, anche prima dei cinque anni dall'acquisto, non è più adibito ad abitazione principale, SI PERDE la possibilità di detrarre gli interessi.